DIREITOS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
2 de fev. de 2022
Aspectos Jurídicos da Compra e Venda de Imóveis: Aplicação Prática e Impactos na Sociedade
Introdução
A compra e venda de imóveis são transações que vão além da simples relação contratual entre comprador e vendedor. Envolvem aspectos jurídicos complexos, regulamentação específica e impactos sociais e econômicos relevantes. O mercado imobiliário é um dos pilares da economia brasileira e, por isso, conta com ampla legislação e atuação do Poder Judiciário para garantir segurança jurídica aos envolvidos.
Este artigo abordará os principais desafios jurídicos relacionados à compra e venda de imóveis, as aplicações práticas no Judiciário e os reflexos dessas transações na sociedade civil, incluindo regularização fundiária, financiamento habitacional e proteção ao consumidor.
Aspectos Jurídicos da Compra e Venda de Imóveis
A compra e venda de imóveis é regulamentada pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e por leis específicas, como a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além disso, o processo exige o cumprimento de formalidades legais para garantir a validade da transação e evitar litígios futuros.
2.1. Formalidades Legais
Para que a compra e venda de um imóvel tenha validade jurídica, alguns requisitos devem ser cumpridos:
Contrato de Compra e Venda: Instrumento que formaliza os direitos e deveres das partes.
Escritura Pública: Necessária para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, devendo ser lavrada em cartório.
Registro no Cartório de Imóveis: Somente após o registro da escritura na matrícula do imóvel é que a propriedade é, de fato, transferida ao comprador (art. 1.245 do Código Civil).
Impostos e Taxas: O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser quitado antes do registro do imóvel.
A ausência dessas formalidades pode gerar nulidade do contrato e até mesmo a perda do imóvel por parte do comprador.
Aplicação Prática no Judiciário
Diversas disputas imobiliárias chegam ao Poder Judiciário todos os anos, envolvendo desde atrasos na entrega de imóveis até irregularidades documentais.
3.1. Atraso na Entrega de Imóveis na Planta
O atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta é uma das principais causas de ações judiciais contra construtoras.
Base legal: O Código de Defesa do Consumidor protege o comprador, reconhecendo sua vulnerabilidade na relação contratual (art. 51, IV, do CDC).
Jurisprudência: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que atrasos superiores a 180 dias justificam a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.
Exemplo prático: Em 2019, o Tribunal de Justiça de São Paulo condenou uma construtora a devolver integralmente os valores pagos por um comprador, além de pagar indenização por danos morais, devido a um atraso de mais de cinco anos na entrega do imóvel.
3.2. Distrato Imobiliário e Rescisão Contratual
A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras para o distrato imobiliário, estabelecendo limites para retenção de valores pagos pelo comprador.
Se o comprador desistir: A construtora pode reter até 25% do total pago (ou até 50% se o imóvel estiver sob patrimônio de afetação).
Se a construtora descumprir o contrato: O comprador tem direito à devolução integral do valor pago, corrigido monetariamente.
Exemplo prático: Em 2020, o STJ determinou que uma construtora deveria devolver 90% do valor pago a um comprador, pois a infraestrutura prometida no contrato não foi entregue.
3.3. Problemas com Ônus e Débitos do Imóvel
A venda de imóveis sem a devida regularização pode gerar ações judiciais para anulação do contrato ou indenização ao comprador.
Base legal: O Código Civil protege o comprador de boa-fé, garantindo a anulação do contrato caso fique comprovado que ele desconhecia dívidas ou restrições sobre o imóvel (art. 422 do CC).
Jurisprudência: O STJ tem entendimento pacífico de que o comprador pode requerer indenização se o vendedor omitir informações essenciais.
Exemplo prático: Em 2021, um comprador no Rio de Janeiro adquiriu um imóvel em leilão sem saber que ele estava penhorado por dívidas trabalhistas do antigo proprietário. O Tribunal de Justiça anulou a compra e determinou a devolução dos valores pagos.