A Proteção do Consumidor nas Locações de Imóveis por Temporada

1. Introdução

O aluguel de imóveis por temporada tem se tornado cada vez mais popular, impulsionado pelo crescimento de plataformas digitais, como Airbnb, Booking e Vrbo, e pelo aumento da busca por estadias temporárias. No entanto, essa modalidade de locação envolve desafios jurídicos, principalmente no que diz respeito à proteção do consumidor.

A relação entre locador e locatário pode ser regulada tanto pelo Código Civil quanto pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), dependendo da natureza do contrato e da parte envolvida. Este artigo analisa os direitos e deveres dos consumidores em locações por temporada, os principais problemas enfrentados e o entendimento dos tribunais sobre o tema.

2. Conceito e Regulamentação da Locação por Temporada

A locação de imóveis por temporada está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), especificamente no artigo 48, que a define como:

“Aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras no imóvel do locatário, entre outros, com prazo máximo de 90 dias.”

Dessa forma, a locação por temporada se distingue do aluguel residencial tradicional, pois:

• Tem duração máxima de 90 dias;

• Pode ser mobiliada e incluir serviços adicionais;

• Não gera direito à renovação automática;

• Permite a exigência de pagamento antecipado.

3. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC)

A dúvida central na proteção do consumidor é se a relação entre locador e locatário configura relação de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990).

3.1. Quando o CDC se aplica?

O CDC protege consumidores contra abusos em contratos de prestação de serviços e aquisição de produtos. Em locações por temporada, ele pode ser aplicado nos seguintes casos:

• Intermediação por plataformas digitais – Quando o consumidor aluga um imóvel por meio de uma empresa intermediária, como Airbnb ou Booking, esta empresa é fornecedora de serviços, sujeita às regras do CDC.

• Serviços adicionais – Se o imóvel oferece serviços como limpeza, café da manhã ou manutenção, caracteriza-se prestação de serviços, aplicando-se o CDC.

• Locação realizada por empresa – Se o locador for uma pessoa jurídica que explora a locação como atividade comercial, há relação de consumo.

3.2. Quando o CDC não se aplica?

Caso o imóvel seja alugado diretamente entre duas pessoas físicas, sem intermediação de uma empresa, a relação é regida apenas pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil, pois não há fornecimento de serviços no sentido comercial do CDC.

4. Direitos do Consumidor nas Locações por Temporada

Nos casos em que há relação de consumo, o locatário tem direitos previstos no CDC, entre eles:

4.1. Direito à Informação (Art. 6º, III do CDC)

O locador deve fornecer informações claras e detalhadas sobre o imóvel, incluindo:

• Localização e infraestrutura;

• Condições da mobília e serviços oferecidos;

• Regras sobre cancelamento e reembolso.

A omissão ou distorção de informações pode caracterizar publicidade enganosa, sujeitando o locador a sanções.

4.2. Direito à Qualidade e Segurança (Art. 8º do CDC)

O imóvel deve estar em condições adequadas de uso. Caso o locatário encontre problemas estruturais, falta de limpeza ou risco à segurança, ele pode exigir reparação ou rescisão do contrato.

4.3. Direito ao Reembolso e Indenização por Problemas no Imóvel

Se o imóvel não corresponder ao anunciado ou apresentar falhas que inviabilizem a estadia, o consumidor pode:

• Solicitar reembolso integral;

• Exigir um novo imóvel de padrão equivalente;

• Pedir indenização por danos morais e materiais (STJ - REsp 1.599.511/MG).

5. Problemas Comuns e Soluções Jurídicas

Apesar das regras existentes, consumidores enfrentam diversos problemas nas locações por temporada.

5.1. Cancelamento Unilateral pelo Locador

O cancelamento inesperado da reserva pelo proprietário, especialmente em períodos de alta demanda, pode causar prejuízos ao locatário. Nesse caso, o consumidor pode:

• Exigir reembolso total e indenização por danos morais;

• Solicitar hospedagem alternativa (se intermediado por plataforma digital).

5.2. Imóvel em Condições Diferentes do Anunciado

Muitas reclamações envolvem imóveis que não correspondem às fotos ou descrições dos anúncios. Nesse caso, o consumidor pode rescindir o contrato e exigir reembolso imediato, com base no art. 35 do CDC.

5.3. Fraudes e Golpes em Aluguéis por Temporada

Golpes envolvendo anúncios falsos e pagamentos adiantados para imóveis inexistentes são recorrentes. Para evitar fraudes, recomenda-se:

• Verificar a reputação do locador ou plataforma;

• Evitar pagamentos diretos sem contrato formal;

• Exigir registros e referências do imóvel.

Caso o consumidor seja vítima de golpe, ele pode registrar boletim de ocorrência e ingressar com ação judicial para reparação de danos.

6. Jurisprudência sobre Locação por Temporada e Proteção do Consumidor

Os tribunais brasileiros têm reconhecido a aplicação do CDC em certas locações por temporada. Algumas decisões relevantes incluem:

• TJ-SP – Apelação 1020932-22.2017.8.26.0562: Reconheceu que plataformas digitais têm responsabilidade solidária por problemas em imóveis anunciados.

• STJ – REsp 1.599.511/MG: Determinou indenização por danos morais a um consumidor que alugou um imóvel que não correspondia ao anunciado.

• TJ-RJ – Apelação 0205445-27.2018.8.19.0001: Condenou um locador a reembolsar o valor pago e indenizar um consumidor por cancelamento unilateral da reserva.

Essas decisões mostram que o Judiciário tem garantido proteção efetiva ao consumidor, principalmente quando a locação envolve plataformas digitais.

7. Conclusão

A locação de imóveis por temporada é uma prática crescente, mas que exige segurança jurídica e proteção ao consumidor.

Nos casos em que há intermediação de plataformas digitais ou prestação de serviços adicionais, a relação de consumo está configurada, garantindo ao locatário direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, ainda há desafios como cancelamentos unilaterais, fraudes e divergências entre anúncio e realidade. Para evitar problemas, tanto locadores quanto locatários devem agir com transparência, formalizar contratos e conhecer seus direitos.

Com a evolução do mercado digital e o aumento das locações por temporada, é essencial que o Poder Judiciário e os órgãos de defesa do consumidor continuem garantindo a segurança e a confiabilidade dessas transações.