A Proteção Jurídica do Locatário em Casos de Despejo

1. Introdução

O despejo é uma das questões mais delicadas nas relações locatícias, pois envolve o direito de propriedade do locador e o direito à moradia do locatário. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece regras para equilibrar esses interesses, garantindo que o locador possa reaver o imóvel em determinadas situações, mas assegurando proteção ao locatário contra despejos arbitrários ou abusivos.

Diante desse cenário, este artigo analisa as hipóteses legais de despejo, os direitos do locatário nesse processo e os instrumentos jurídicos disponíveis para sua defesa.

2. Conceito e Fundamento Legal do Despejo

O despejo é a ação judicial utilizada pelo locador para retomar o imóvel alugado quando o locatário não o desocupa voluntariamente. As regras sobre despejo estão previstas na Lei do Inquilinato, no Código de Processo Civil (CPC) e em alguns casos na Constituição Federal, especialmente quando há impacto no direito fundamental à moradia.

A Lei do Inquilinato prevê diferentes hipóteses de despejo, variando conforme o motivo da retomada do imóvel.

3. Hipóteses Legais de Despejo

O despejo pode ocorrer em diversas situações, sendo as mais comuns:

3.1. Despejo por Inadimplência

Ocorre quando o locatário deixa de pagar o aluguel e os encargos (IPTU, condomínio, etc.). O locador pode ingressar com uma ação de despejo cumulada com cobrança de valores devidos.

O art. 62 da Lei do Inquilinato permite que o locatário evite o despejo se pagar a dívida integralmente dentro do prazo de 15 dias após a citação, o que é chamado de “purgação da mora”.

Caso o locatário já tenha feito essa purgação nos últimos 24 meses, ele perde esse direito e pode ser despejado.

3.2. Despejo por Denúncia Vazia (Sem Motivo Específico)

Nos contratos sem prazo determinado (locação por tempo indeterminado), o locador pode pedir a desocupação do imóvel sem necessidade de justificativa, mas deve conceder ao locatário um prazo mínimo de 30 dias para saída, conforme o art. 46 da Lei do Inquilinato.

Nos contratos com prazo determinado, o despejo sem justificativa só pode ocorrer após o término do contrato.

3.3. Despejo por Infração Contratual

Se o locatário descumpre cláusulas do contrato, como uso inadequado do imóvel, realização de obras sem autorização ou sublocação não permitida, o locador pode ingressar com a ação de despejo.

O locatário pode evitar o despejo corrigindo a infração dentro do prazo judicialmente determinado.

3.4. Despejo para Uso Próprio do Locador

O locador pode pedir o imóvel de volta para uso próprio ou de seus familiares (ascendentes, descendentes ou cônjuge), desde que comprove a necessidade. O prazo para desocupação é de 30 dias, conforme art. 47 da Lei do Inquilinato.

Se o locador não ocupar o imóvel no prazo de 180 dias, o locatário pode buscar reparação judicial.

4. Direitos do Locatário e Medidas de Defesa

4.1. Notificação Prévia e Prazos para Desocupação

O locatário tem direito a ser notificado formalmente antes do despejo. O prazo de desocupação pode variar conforme o caso:

• 15 dias para despejo por inadimplência após decisão judicial;

• 30 dias para denúncia vazia ou para uso próprio do locador;

• 90 dias para locatário idoso ou portador de deficiência em algumas situações, conforme jurisprudência.

Se o locador não cumprir esses prazos, o locatário pode questionar a validade do despejo.

4.2. Defesa na Ação de Despejo

O locatário pode apresentar contestação, alegando irregularidades na cobrança, inexistência de infração contratual ou nulidade da notificação. Também pode solicitar prova pericial para comprovar pagamentos efetuados ou outros elementos relevantes.

4.3. Acordos e Suspensão do Despejo

A Lei do Inquilinato permite que as partes façam acordos extrajudiciais para evitar o despejo. O juiz também pode conceder suspensão do despejo se houver possibilidade de renegociação da dívida.

5. Proteção ao Locatário em Situações Especiais

5.1. Proteção contra Despejo em Períodos de Crise

Em situações de emergência, como crises econômicas ou pandemias, podem ser criadas medidas excepcionais para impedir despejos. Durante a pandemia da COVID-19, por exemplo, a Lei nº 14.216/2021 proibiu despejos em certas circunstâncias.

5.2. Direito à Moradia e a Função Social da Propriedade

A Constituição Federal garante o direito à moradia como direito fundamental (art. 6º). Em alguns casos, juízes podem decidir pelo adiamento do despejo se houver risco social grave para o locatário, especialmente em casos de famílias em situação de vulnerabilidade.

6. Conclusão

O despejo é uma medida legítima para garantir os direitos do locador, mas deve respeitar regras jurídicas e garantias mínimas ao locatário. A Lei do Inquilinato estabelece procedimentos claros para evitar abusos e garantir um equilíbrio entre as partes.

O locatário deve estar atento aos seus direitos, podendo buscar defesa jurídica, renegociação da dívida ou prazos adicionais de desocupação. Já o locador, ao seguir os trâmites legais corretamente, evita futuros questionamentos judiciais.

Dessa forma, a proteção jurídica do locatário no despejo não impede a retomada do imóvel pelo locador, mas assegura que o processo ocorra de maneira justa, legal e equilibrada.