Usucapião Extrajudicial e Sua Aplicabilidade Prática Após o Código de Processo Civil de 2015

1. Introdução

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem por meio da posse prolongada e ininterrupta, desde que cumpridos os requisitos legais. Tradicionalmente, o reconhecimento da usucapião exigia um processo judicial, muitas vezes moroso e complexo.

No entanto, o Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) trouxe uma inovação significativa ao regulamentar a possibilidade de usucapião extrajudicial, permitindo que o procedimento seja realizado diretamente no cartório de registro de imóveis. Esse avanço teve como objetivo desburocratizar e agilizar a regularização fundiária, promovendo maior segurança jurídica para possuidores que atendam aos requisitos legais.

Este artigo analisa a usucapião extrajudicial, seus fundamentos legais, requisitos e desafios práticos desde sua introdução pelo CPC/2015.

2. Fundamento Legal da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo art. 1.071 do CPC/2015, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) para incluir o art. 216-A, possibilitando a realização do procedimento diretamente no cartório de registro de imóveis.

Essa modalidade não revoga a usucapião judicial, mas apresenta-se como alternativa mais célere para aqueles que cumprem os requisitos e conseguem reunir a documentação necessária.

Além do CPC/2015, a Lei nº 13.465/2017 trouxe aprimoramentos ao procedimento extrajudicial, flexibilizando algumas exigências e permitindo o reconhecimento da usucapião mesmo quando houver dúvidas ou oposição de terceiros, desde que solucionadas no âmbito notarial.

3. Requisitos para a Usucapião Extrajudicial

Para que o possuidor possa requerer a usucapião extrajudicial, deve atender aos seguintes requisitos:

1. Posse ininterrupta e pacífica: A posse deve ser exercida sem contestação ou oposição, pelo prazo exigido para cada modalidade de usucapião.

2. Animus domini: O possuidor deve agir como proprietário do imóvel, utilizando-o de forma exclusiva e sem reconhecer domínio de terceiros.

3. Prazo mínimo de posse: Conforme a modalidade de usucapião aplicável:

• Ordinária: 10 anos (ou 5 anos em certas situações, como investimentos produtivos).

• Extraordinária: 15 anos (ou 10 anos se houver moradia ou investimentos no imóvel).

• Especial Urbana: 5 anos para imóveis de até 250m² utilizados como moradia própria.

• Especial Rural: 5 anos para imóveis de até 50 hectares, desde que o possuidor utilize a terra para subsistência.

4. Justo título e boa-fé (exigidos na usucapião ordinária).

5. Concordância expressa dos confrontantes: Caso haja impugnação de vizinhos ou terceiros, a via extrajudicial pode ser inviabilizada, salvo se houver acordo no cartório.

6. Imóvel passível de usucapião: Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião, conforme o art. 191 da Constituição Federal.

4. Procedimento da Usucapião Extrajudicial

O procedimento da usucapião extrajudicial é conduzido no cartório de registro de imóveis competente e segue as seguintes etapas:

4.1. Requerimento ao Cartório de Notas

O interessado deve apresentar um requerimento ao tabelião de notas, instruído com a seguinte documentação:

• Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse e demais requisitos.

• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes (vizinhos).

• Certidões negativas de ônus e ações judiciais envolvendo o imóvel.

• Justo título e demais documentos que comprovem a posse, se houver.

4.2. Análise do Oficial do Registro de Imóveis

Após o protocolo, o oficial do registro de imóveis verifica a documentação e notifica os confrontantes e eventuais interessados. Se não houver impugnação ou pendências, o imóvel é registrado em nome do requerente.

4.3. Possibilidade de Impugnação

Caso haja impugnação por terceiros ou dúvida do registrador sobre o preenchimento dos requisitos, o pedido pode ser:

• Encaminhado para o juízo competente, convertendo-se em processo judicial.

• Solucionado por meio de acordo entre as partes no cartório, conforme previsão da Lei nº 13.465/2017.

5. Benefícios da Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial apresenta diversas vantagens em relação ao procedimento judicial, tais como:

• Rapidez: Enquanto o processo judicial pode levar anos, a via extrajudicial pode ser concluída em poucos meses.

• Redução de custos: Evita despesas processuais e honorários advocatícios elevados.

• Desburocratização: Simplifica a regularização fundiária, beneficiando especialmente pequenos proprietários e comunidades carentes.

• Menos litígios: A resolução administrativa evita disputas prolongadas no Judiciário.

6. Desafios e Limitações da Aplicabilidade Prática

Apesar das vantagens, a usucapião extrajudicial enfrenta desafios na sua implementação prática:

• Dificuldade na obtenção da concordância dos confrontantes: Caso os vizinhos não assinem a planta do imóvel ou apresentem oposição, o procedimento pode ser inviabilizado.

• Burocracia na lavratura da ata notarial: Alguns cartórios impõem exigências rigorosas, retardando o processo.

• Desconhecimento da população: Muitas pessoas ainda desconhecem essa modalidade e acabam recorrendo ao processo judicial.

• Resistência dos cartórios e órgãos públicos: Alguns registradores adotam interpretações restritivas, dificultando o reconhecimento da posse.

7. Jurisprudência e Casos Relevantes

Os tribunais brasileiros têm consolidado entendimentos sobre a usucapião extrajudicial. Algumas decisões importantes incluem:

• TJSP – Apelação Cível nº 1005024-44.2021.8.26.0348: Reconheceu a validade de uma usucapião extrajudicial mesmo diante de pequenas divergências na documentação.

• STJ – REsp 1.899.834/SP: Destacou que a usucapião extrajudicial deve ser incentivada, mas que a ausência de requisitos formais pode justificar a necessidade de conversão para a via judicial.

Esses casos demonstram a crescente aceitação da modalidade, mas também evidenciam a importância do cumprimento rigoroso das exigências legais.

8. Conclusão

A usucapião extrajudicial representa um avanço significativo para a regularização imobiliária no Brasil, alinhando-se aos princípios da eficiência e da desjudicialização dos conflitos. No entanto, sua aplicabilidade prática ainda enfrenta desafios, como exigências burocráticas excessivas e dificuldade na obtenção de anuência dos confrontantes.

Para que essa modalidade seja plenamente eficaz, é essencial que cartórios, advogados e a população estejam mais bem informados sobre o procedimento, além de um maior incentivo do poder público na simplificação dos trâmites.

Com o amadurecimento da jurisprudência e o aperfeiçoamento das práticas notariais, espera-se que a usucapião extrajudicial se torne uma alternativa cada vez mais acessível e eficiente para garantir o direito à propriedade no Brasil.